分家住宅と農地法上の許可（農地転用許可）

農地転用許可＝分家住宅の建築許可？

基本的に建物が建てられない市街化調整区域の土地はそのほとんどが農地として利用されているため、分家住宅は農地を宅地に転用して建てる、というケースがほとんどです。目で見てわかる畑や田といった農地と、あくまで地図の上での線引きで目には見えない都市計画ではイメージのしやすさが格段に違うことや、市街化区域と市街化調整区域の線引きがされていない地域では都市計画法上の規制がなく、農地転用の許可のみで住宅建築が可能なことから、農地転用許可＝分家住宅の許可といったイメージで捉えている方が多いように感じます。しかし、市街化調整区域の農地での分家住宅の建築のためには、建物を建てることを規制する都市計画法と、農地の耕作以外の用途での利用を規制する農地法という二重の規制をくぐり抜けなければいけません。当然、許可申請も二本立てとなります。

農地転用は難しくない？

実務的な話をしてしまえば、分家住宅について持ち込まれる相談では、都市計画法の許可の見込さえたてば、農地法の許可についてもほぼ間違いなく見込みが立つ、というのが現実です。都市計画法の許可についての事前審査では、父母や祖父母が所有する土地の中で、どの土地を利用するのが適当か、つまりは、農地を転用するしかない場合でも、転用して差し支えない土地を選んでいるかということが審査されるのです。転用しやすい畑があるのに、わざわざ造成などの費用のかさむ田を転用したいという方はなかなかいないため、自然と転用しやすい農地が分家住宅の敷地の候補に挙がってきます。

農地転用の許可は簡単、というわけではありませんが、分家住宅の建築といった明確な目的があれば、よほどの優良な農地（あたり一面に広がる田や畑の一角など）でない限りは許可を受けることができると考えてよいと思います。

都市計画法と農地法は必ず同時許可

都市計画法と農地法の許可申請の窓口は、どの自治体でも別の窓口になります。都市計画法の許可の窓口は都市計画課や建築課、建築指導課や開発審査課といったように自治体ごとに様々な呼び名があります。農地法の許可の窓口は農業委員会事務局ですが、これも農政課や農業振興課、産業振興課や農林水産課といったように様々な呼び名の課の中に設置されています。分家住宅の建築を実現するためには、この二つの窓口での協議を同時に進める必要があります。両方の許可はセットになってこそ意味があるため、まず片方の許可を取ってからもう片方の許可を後で取る、ということはできません。

また、都市計画法の許可申請は随時受付が可能ですが、農地法の許可申請は毎月締め切りがあり、締め切りを過ぎてしまうと翌月の締め切りまで待たなければいけません。

スケジューリングは綿密に！

二つの窓口で同時に協議を進めるだけでもなかなか骨が折れますが、現実には、さらに他の手続き（道路や水路の占用の手続きや自治体独自の条例についての手続きなどで、窓口は都市計画法や農地法とは別のことが多い）がからんでくるため、綿密な準備とスケジューリングが必要になります。着工を急いでいたり、着工の時期が決まっていて、それに間に合わせなければいけない、というような場合は自分の想定しているスケジュールが間に合うかをまず専門家や役所の窓口に確認してください。