分家住宅とは

市街化区域と市街化調整区域

愛知県では、都市計画法という法律によって、ほとんどのエリアが「市街化区域」と「市街化調整区域」という２種類のエリアに分かれています。
愛知県にお住まいの方なら、建物の立ち並ぶ街の中心部から郊外へ向かうと、住宅街を抜けたあたりから一気に農地が広がる光景を見慣れていると思いますが、その住宅街と農地の間に実は見えない境界線が引かれているのです。

「市街化調整区域」は“調整”というマイルドな表現とは裏腹に、原則建物を建てることができないため、住宅の建築も禁止されています。
しかし、もちろん例外もあり、その一つが「分家住宅」です。

分家住宅とは（愛知県の場合）

愛知県がリリースしている文書によれば、「分家住宅」とは
「世帯の通常の分化発展の過程において、やむを得ない事情により必要とする住宅の確保のた めの開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が…（以下省略）」
という文章に続き、「分家住宅」の許可を受けるためのいくつかの要件が書いてあります。
これは、要は結婚をして実家を出て住宅が必要な人なら、要件さえ満たしていれば特別に「市街化調整区域」に住宅を建てる許可をします、ということです。

この要件については別のページで説明しますが、父母や祖父母が「市街化調整区域」に土地を持っている、あるいは住んでいる場合は「分家住宅」の許可を受ける要件を満たしている可能性があります。

分家住宅のメリット

一生賃貸でもいい、という考え方の人も多くなってきている昨今ではありますが、やはり自分の家を持ちたい、という方もまだまだ多いと思いのではないでしょうか。
ただ、都市部で土地を購入し、来るべき地震などの災害も想定してそれなりに丈夫な家を建てるとなるとかなりの出費を覚悟しなければなりません。住宅ローンの額は、少ないに越したことはありません。
そんな時、父母や祖父母が所有している「市街化調整区域」の土地に家を建てたり、「市街化区域」に比べて安い「市街化調整区域」の土地を購入して家を建てることが出来たら、と考えるのは自然な流れだと思います。

「市街化調整区域」は建物が少なく、結果的に自然が豊かになる上、「分家住宅」はほとんどの場合に実家の近くになります。静かで、父母や祖父母の助けを借りながら子育てできる非常に便利なロケーションです。

もし父母や祖父母が「市街化調整区域」に土地を持っている、あるいは住んでいる場合は、許可を取って「分家住宅」を建てることができないか、ということは検討してみる価値があるのではないでしょうか。

早速調べてみましょう！

なお、ある土地が「市街化区域」内にあるのか、「市街化調整区域」内にあるのかは、固定資産税を払っている土地の所有者であればたいていわかっています。もし「市街化区域」内か「市街化調整区域」内かがわからないという場合は、それを調べるためにまずはその土地の地番（住民票に書いてある住所のようなもので、人の住んでいない土地にも原則つけられている）を正確に調べなければなりません。

土地には固定資産税がかけられているので、毎年所有者に送られてくる固定資産税の納付通知書を見れば地番がわかります。ただし、土地の境界線は見ただけではわからないため、一つの土地に見えても、実は地番が二つや三つ、あるいはもっと多くの地番に分かれている可能性もあります。
そのため、法務局で公図（土地の地番と境界線を記しただけのシンプルな地図）を取得して確認する必要があります。法務局には、不動産の場所ごとに管轄があります。今は管轄外の法務局へ行っても公図が取れますが、管轄の法務局には住宅地図が備えてありますので、それを見ながら場所を指定できるため、便利です。
そして、公図で地番がはっきりしたら、その地番があるのが「市街化区域」内なのか「市街化調整区域」内なのかは役所に電話をかければわかります。