分家住宅の許可の要件

一般分家と大規模分家

分家住宅を許可してもらうための要件ですが、実は分家住宅には二種類あります。それぞれ「一般分家」と「大規模分家」と呼ばれていますが、まずは両方の分家住宅に共通した要件があります。それは、

①父母、祖父母などの所有地のうち、市街化区域内で住宅を建てられそうな土地がなく、かつ、今は使っていないが住むことができるような建物もないこと

②実家の後継者が他にいること

です。

①について、今現在建物が建っていなくても、他人に貸しているといった事情のある土地は住宅が建てられない土地と判定してもらえることもあります。また、②については、自治体によっては自分が後継者でも分家住宅が建てられるケースもありますので、まずは相談してください。

一般分家の要件

さて、「一般分家」のその他の要件ですが　“建築予定地が「市街化区域」「市街化調整区域」にエリア分けがされた日（昭和４５年１１月２４日）より前から先祖代々所有している土地である”　ということです。意外にシンプルです。

他にも、建築予定地の近く（１００ｍ以内）に現在建物がある、という要件もありますが、これはクリアできるケースが多いと思います。

大規模分家の要件

次に「大規模分家」ですが、「一般分家」が先祖代々の土地を使うのに対し、こちらはこちらは愛知県でエリア分けがされた昭和４５年１１月２４日以降に取得した土地（父母や祖父母などが取得でもＯＫ）を使ったり、これから土地を取得して建築したい場合に適用される要件です。

「大規模分家」の要件は、建築予定地が、父母や祖父母が代々住み続けている市街化調整区域内の集落の中にある、ということです。

大規模既存集落

ここで「集落」というのは、まずは１８０戸以上の建物（建築面積３０㎡以上のもの）が５５ｍ以内の間隔で連なっているものを指します。

このような「集落」が「大規模既存集落」と呼ばれており、実は「大規模分家」というのは住宅の規模が大きいのではなく、「大規模既存集落」の中に建てる分家住宅を指します。

ある集落が「大規模既存集落」であるかの判定は、役所で手に入れられる２５００分の１の都市計画図で行うのが一般的ですが、自治体によっては「大規模既存集落」マップのようなものを作っていて、窓口で場所を特定すればすぐに教えてくれるようなところもあります。

また、「大規模既存集落」とされるには、集落の中に小中学校・駅・バス停・日用品店舗・役所の支所・医院などの施設がひとつはないといけませんし、建設予定地周辺の建物の密度がある程度ないといけません。

この「大規模既存集落」かどうかの判定には非常に微妙な判断が必要ですので、よほどはっきりした場所でない限りは慣れている人に判断してもらった方がよいと思います。

相談が大切！

以上がアバウトな分家住宅の要件です。これらの要件をクリアできていれば、必要以上に大きな建物（例えば、一世帯なのに二世帯住宅並みの床面積があるなど）を計画していたり、敷地が広すぎる（５００㎡を超える場合は原則分筆し、登記する必要があり）といったことがなければ、許可の申請ができる可能性が高いです。

とは言いつつ、不動産には一つとして同じものがないため、とにかく個別の詳細な検討が必要です。なんとなく要件をクリアしているように見えても、実は結構難しいケースだったということがよくありますし、逆に、一見要件をクリアできていないようで、例外的な基準に当てはまって実は要件をクリアしていた、というようなこともあります。

少しでも迷われた場合は、計画を進めてしまう、あるいは断念してしまう前に、まずは役所や専門の行政書士に相談することをおすすめします。